外壁塗装 減価償却 国税庁。 〔資本的支出と修繕費等〕|国税庁

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外壁塗装 減価償却 国税庁

勘定科目を分けると経費が多く計上できる 不動産投資を行うと、入居率、利回り、返済方法などに焦点が当てられがちですが、税務上の減価償却にも気を遣えば、だいぶ楽に 不動産投資で手元にお金が残ることになります。 よく、賃貸用に土地と建物を一括で購入した時に土地と建物勘定のみの分離を行い、建物付属設備や構築物の勘定を使用しない方がいます。 税法上はそれでも間違いではありませんが、建物の耐用年数より建物附属設備や構築物の耐用年数の方が短いので、減価償却を通して経費に計上できる金額は、その取得した不動産を 建物・建物附属設備・構築物のどれに該当するかを細かく分けて判定した方が多くなります。 例えば、鉄筋コンクリート造りの建物の耐用年数は47年ですが、電気設備・給排水設備であれば建物附属設備になり耐用年数は15年です。 つまり、3倍の速さで減価償却を行うことができるので、経費に計上できる金額も建物より建物付属設備に振り分けた方が3倍多くなります。 中古不動産の購入時や土地の上に新しく建物を建てる時にきちんと 工事見積書を入手できれば、その詳細な中身を検討することにより、建物勘定、建物付属設備勘定、構築物勘定への振り分けができ、不動産投資が非常に楽になります。 今回は工事見積書等の詳細なデータを入手できたとして、税法上の建物・建物附属設備・構築物とはどんなものなのかを検討していくことにしましょう。 一般的な建物・建物附属設備・構築物と税法上の建物・建物附属設備・構築物は少しずれるところがあるので、必ず税法上の定義を理解した上で区分することをおすすめします。 まとめ 考え方としてはまずは上記の定義に当てはめて、建物・建物附属設備・構築物の区分けを検討することになります。 なお、減価償却の方法として定率法を採用すると、固定資産を取得した初期時点で、定額法より多くの経費を計上できたのですが、 平成28年4月1日以後に取得する建物附属設備および構築物から定率法を利用することができなくなり、減価償却方法は定額法で一本化されてしまいました。 建物の減価償却方法は従来から定額法のみだったので変わりませんが、建物から建物附属設備・構築物を区分けして減価償却費を多く計上するというメリットが少し薄れてしまいました。 それでも、 建物と建物附属設備・構築物の間には耐用年数の大きな違いがあるため、少しでも建物附属設備・構築物に取得価額を振り分けられた方が経費の計上が有利になることは変わりませんので、可能ならば区分すべきだと考えられます。

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国税庁が定めるリフォームの耐用年数や減価償却について解説

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不動産としてアパートやマンション、あるいは店舗などを持っていると、その建物を維持していくために修理やメンテナンス作業を行うことが必要です。 建物のメンテナンスには、目的によってさまざまな種類がありますが、その中でも特に外壁塗装は、建物の美観を保つだけでなく、建物そのものの劣化を防ぐ目的もありますので、定期的に行っていかなければなりません。 基本的に、建物の修理やメンテナンスにかかった費用は、修繕費という名目で経費として計上できますので、外壁塗装にかかった費用は修繕費として計上できますが、 塗装の目的によっては、修繕費として認められないケースもあります。 外壁塗装の費用は、その目的や内容によっては高額になってしまうこともあり、どのような形で費用処理をするかによって、支払う税金の額なども変わってきますので、いつ、どのような内容で工事をするかを慎重に検討していく必要があります。 ここでは、 外壁塗装にかかった費用をどのようにして費用として計上していくのかを、実際の例なども交えながら、注意点やメリットなどについて考えていきたいと思います。 ちなみに外壁塗装は、使用可能期限が1年未満ではなく、所得価額が10万円未満でもないので、にはなり得ないと考えられます。 外壁塗装の必要性 オフィスビルやマンション、アパートなどの建物を不動産として所有していると、建物自体に発生するさまざまな劣化に対して、修理やメンテナンスを行っていく必要があります。 発生する劣化は、建物のいろいろな場所で発生していきますので、内容の大小にかかわらず対応していかなければなりません。 例えば、年月が経つにつれて、外壁にひび割れや剥がれなども発生しますし、床や畳などの傷みや屋根のき損なども出てきますし、設備の交換をしなければならない場合もあります。 このように、建物を維持していくためには、このような外壁の補修や塗装、き損してしまった床の取り換えや畳の表替え、屋根(屋上)の防水工事、設備の点検交換などの修理やメンテナンスを行わなければならないわけです。 特に、建物の外壁に関する劣化は、建てたばかりならば、多少の汚れなどを無視しても大きなトラブルにはつながりませんが、年月が経つにつれて、ひび割れや剥がれなどの劣化が発生してくるようになります。 もし、このような劣化を何もせずにそのまま放置しておくと、 塗装面に発生したクラックから水が内部に浸透し、漏水へとつながってしまうことにもなりかねません。 こうなってしまうと、単に外壁塗装だけの問題ではなく、建物内部の劣化へとつながってしまいます。 劣化に対して、適切な修理・メンテナンスを行わなかったことが、結果として、 建物の大きなトラブルの原因となり、所有する資産の価値を下げることになってしまう原因にもなります。 つまり、不動産として建物を持っている以上は、 劣化したところを修理・メンテナンスして、建物を維持していかなければならないわけです。 外壁塗装は修繕費として経費計上が可能 資産として所有しているマンションやアパート、店舗などの建物を修理・メンテナンスする場合、その内容にもよりますが、多額の費用がかかることがあります。 このような場合に、 かかった費用をどのような方法で経費として計上するかは、税金の面などで大きな問題となります。 建物の修理やメンテナンスを行った場合の費用計上の方法は以下の二つに分けることができます。 修繕費:建物の維持、管理、あるいは原状回復を目的とするもの• 資本的支出:建物の価値や性能、耐久性を向上させることを目的とするもの 事業用の建物の場合、外壁塗装にかかった費用は、確定申告をする必要があり、 どのような目的で外壁塗装を行ったかによって、修繕費、資本的支出のいずれかで申告しなければなりません。 どちらかの項目で計上するかによって、控除の方法が変わり、納める税金額が変わってくることがあります。 普通、外壁塗装は建物の維持を目的として行われるため、経費処理上は修繕費として認められる場合が多くなりますが、 外壁塗装を行った目的によっては修繕費として認められないこともありますので、注意する必要があります。 修繕費と資本的支出の違い ここで、修繕費と資本的支出という二つの計上方法の違いについて考えてみたいと思います。 修繕費と資本的支出の違いをまとめると以下のようになります。 修繕費 建物の維持や管理、あるいは原状回復を目的とした、建物の外壁塗装や畳の表替え、床の張り替えなど、工事の内容が建物の維持管理、あるいは原状回復として通常必要とされる修理・メンテナンスであれば、それにかかる費用を 修繕費として工事を行った年度内に一括で経費として処理できます。 修繕費とみなされる工事例• 建物の維持を目的とした外壁塗装• き損してしまった床の取り換え• 傷んでしまった畳の表替え• き損してしまったガラスの交換、障子、ふすまの張り替え• き損してしまった屋根の防水工事 このように、 建物の損傷した部分を修繕し、原状回復を目的として行われたものや災害などの影響により損傷した部分の修繕として行われたものが、修繕費としてみなされるものとなります。 資本的支出 また、次のような場合は、資本的支出としてみなされます。 資本的支出としてみなされる工事例• 外壁の耐久性を増すことを目的として、モルタル塗りの壁をタイルに貼り替える工事• 非常階段を建物に後から取り付ける工事• 事務所用であった部屋を居住用に用途変更する工事 このような工事は、建物の維持管理、あるいは原状回復を目的として行われたものではなく、あくまでも 建物の価値や性能、耐久性をよりよくすることを目的として行われたものであるため、修繕費ではなく、資本的支出としてみなされることとなります。 工事の目的で処理方法が異なる つまり、 行われた工事の目的によって、経費の計上方法が修繕費と資本的支出の二つに分けられ、処理の方法が異なるわけです。 例えば、外壁塗装で100万円の修繕費用がかかったとすると、塗装にかかった費用全額が修繕費として認められた場合は、100万円を経費として年度内に一括で処理することができます。 しかし、かかった費用全額が資本的支出に該当するとみなされた場合は工事費用の100万円を固定資産として計上し、その後一定の期間で減価償却費として経費処理されます。 つまり、耐用年数が10年であるとすれば、塗装にかかった費用の100万円は、10年かけて償却されますので、減価償却費として毎年10万円ずつ費用処理するということになるわけです。 修繕費として認められる外壁塗装と認められない外壁塗装の例 外壁塗装の場合、建物の維持を目的として行われることがほとんどなので、 基本的には修繕費となり、年度内での一括経費処理が可能ですが、 塗装の目的によっては修繕費としては認められない場合もあります。 まず、具体的に修繕費として認められる外壁塗装の例を挙げてみましょう。 修繕費として認められる外壁塗装の例• 雨水が浸入しないように、外壁のひび割れや剥がれなどを補修することを目的として行われた外壁塗装• 建物の美観を保つために、色があせてきた部分や傷がついてしまった部分を補修することを目的として行われた外壁塗装• 災害によりき損してしまった外壁のひび割れや剥がれなどを補修することが目的の外壁塗装 このような場合、外壁塗装を行った目的が、 建物の維持や管理、原状回復、あるいは災害によるき損部分の修繕ですので、問題なく修繕費として認められます。 一方、次のような工事は、建物の維持や管理、原状回復、あるいは災害によるき損を目的としていないので、修繕費としては認められず、資本的支出としてみなされてしまいます。 資本的支出とみなされる外壁塗装の例• より美しい色や魅力的な色に塗り替えることが目的の外壁塗装• より耐久性の良い塗料に塗り替えることが目的の外壁塗装• より豪華で魅力的な外観にすることが目的の外壁塗装 これらの工事の場合は、その目的が、 建物の維持ではなく、建物自体の価値や性能、耐久性を高めるものとなるため、修繕費ではなく資本的支出として経費処理されます。 例えば、新築の時は外壁塗装をアクリル塗装で行っていたものを、建物の耐用年数を長くするために、より耐久性の高いフッ素塗装に変えて外壁塗装を行った場合は、その目的が建物の資産価値を高めるものとしてみなされてしまうため、修繕費ではなく資本的支出になる場合もあります。 この場合は、塗装の材質がアクリルからより高耐久性をもつフッ素塗料に変更して塗装を行ったということが、建物の維持に必要な修繕なのか、建物の価値を高めるために行うものなのかが、ポイントとなってくるわけです。 このように、判断しにくい場合もありますので、 事前に塗装業者や税理士などの専門家に相談しておくことも必要です。 特に、マンションやビルなどの大きな建物で塗装作業を行う場合は、塗料や作業費用だけでなく、足場費用もかかり、多額の費用がかかることが考えられます。 このような時に、費用をどこに計上するかという問題は、所有者が法人であれば、決算にも大きく響いてきますので、慎重に計画しておかなければなりません。 そもそも外壁塗装をどこで行うべきか、税務に強い実績ある外壁塗装業者などに依頼したい場合は、にご相談ください。 「確実に」修繕費として認められる場合 修繕費として認められる工事は、これまで述べてきたように、建物の維持や管理、原状回復、あるいは災害によるき損を目的とする工事となりますが、もし、どちらかに迷った場合は次のような項目に当てはまっているかどうかをまず確認してみましょう。 通常の建物の維持管理費やき損した部分の現状を目的として行われたものである。 繰り返しになりますが、これが最も重要なことです。 おおむね3年以内の周期で行われる修繕費である。 3年以内に同じような修繕を行う必要があれば、その費用がいくらであるかにかかわらず、修繕費として経費計上を行うことができます。 このような内容にはてはまる工事費用であれば、かかった費用は修繕費として認められます。 また、修理費用が60万円未満である、あるいは、修繕を行う建物の前期末取得価額の大体10%以下であれば、修繕費として認められる可能性があります。 もちろん、 工事の金額や目的だけではどちらにあてはまるかを決めることが難しい場合もありますので、その場合は事前に税理士などの専門家に相談しておくことをお勧めいたします。 そもそも外壁塗装をどこで行うべきか、税務に強い実績ある外壁塗装業者などに依頼したい場合は、にご相談ください。 修繕費と資本的支出のメリット、デメリット 修繕費と資本的支出との費用計上の違いは、年度内に一括で処理できるか、あるいは複数年に分けて処理をしていくかの違いになります。 つまり、修繕費として処理する場合は、会計年度内の経費として一括計上できますが、資本的支出の場合は、工事にかかった費用を資産として計上し、減価償却の手続きとして複数の年度にわたって処理することになるわけです。 このように 修繕費では、一括で経費として計上できるので、支払う税金の額を減らすことにつながる可能性があり、このことが外壁塗装として修繕費として扱うことのメリットの一つです。 銀行等から融資を受けたい場合は注意 修繕費として一括して費用計上をした年度に収入が少なかった場合は、銀行などから融資を受けようとしても、 決算上、営業不振であるととらえられてしまい、融資を断られてしまう可能性が高くなってしまいます。 事業への融資は、会社の業績が良い時に審査が通ることが多いため、塗装にかかった費用を資本的支出として資産に計上し、減価償却費として調整していったほうが、このような場合には有利になることも考えられます。 このように、一時的には節税ができると考えて修繕費として経費を計上する方法もありますが、 近い将来に融資を申込む予定がある場合や、収入の変動が激しい会社の場合には、後から柔軟に対応できる方法である資本的支出による費用計上を選ぶことによってメリットが出てくることもあるわけです。 まとめ 所有する建物を維持していくために、建物を修理・メンテナンスすることは大変に重要なことです。 特に外壁塗装は、建物の外観を維持するだけでなく、建物の劣化を防止するためにも重要なものになりますが、建物の大きさや内容によっては、大きな費用がかかる場合があります。 この場合に、かかった費用をどのように処理するかは、資産としてマンションやアパート、店舗などの所有者にとっては大きな問題となり、 その処理方法によっては、節税にもつながります。 また、法人であれば、決算の状況によっても、どのように費用を計上するかは大きな問題となってきますので、売り上げの変動が大きい会社の場合などは、いつ外壁塗装を行うかを判断することも重要なこととなってきます。 一般的には、外壁塗装は建物の維持を目的に行われるので、修繕費として費用計上できますが、修繕費として計上することで、決算上不利になることもあります。 これから外壁塗装を行おうと考えている場合、どのような外壁塗装を、どのような目的で、いつ行うのかを十分考えて行うことが大切になるというわけです。 もし、どのようにすればいいか悩んでしまうようでしたら、塗装業者や税理士などのスペシャリストにあらかじめ相談し、適切なアドバイスをもらうようにすると安心です。 そもそも外壁塗装をどこで行うべきか、税務に強い実績ある外壁塗装業者などに依頼したい場合は、にご相談ください。

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建物・建物附属設備・構築物の違いを知るとより多くの経費を計上できる

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このページの目次• 修繕費と資本的支出は会計上の処理方法が全く異なりますので、違いを押さえておきましょう。 修繕費の税務処理の方法 修繕費と認められた外壁塗装は、その年に費用の全額を経費として処理することができます。 経費はその年の所得から差し引かれますので、翌年かかる所得税を減らす効果があります。 特に法人所有のビルや賃貸用マンションなどにかかる外壁塗装は100万円以上かかる高額な工事ですので、全額を経費にできれば大きな節税になるでしょう。 ただし修繕費と認められない外壁塗装もありますので、工事費用を全額経費処理する目的で安易に外壁塗装を行わないよう注意が必要です。 資本的支出の税務処理の方法 資本的支出とは、固定資産の価値を高めるために要した費用のことです。 会社が所有する建物や賃貸マンションなどは「固定資産」に該当します。 固定資産の購入費用は減価償却しなければなりませんので、「法定耐用年数」で按分して経費処理することになります。 例えばオフィスで20万円のプリンターを買った場合、プリンターの法定耐用年数は5年ですので20万円を5年間かけて減価償却します。 つまり減価償却とは、プリンターの使用できる期間を約5年とみなし、1年間で消耗した価値(減価)分のみをその年に経費として処理することを意味します。 外壁塗装の工事費用が資本的支出に該当した場合は、全額を経費にできず数年かけて減価償却しなければなりませんので、該当するケースの例を工事前に知っておきましょう。 つまり費用を全額経費にできるか、それとも耐用年数で按分して数年に分けて計上すべきかは、行った外壁塗装の内容で判断されることになります。 外壁塗装が「修繕費」になるケース 建物を修繕した結果、建物の耐久性が本来の状態まで戻ったとみなされれば、その外壁塗装は修繕目的で行われたことになり「修繕費」として扱われます。 あるいは3年や5年など短い周期で定期的に行っている清掃やメンテナンスにかかった費用なども修繕費にできることがあります。 修繕費とみなされた外壁塗装費用は、全額その年に経費として処理することができます。 塗膜がひび割れており、ウレタン塗料による塗り替えや補修工事によって劣化する 前の耐久性を取り戻すことができた• 雨漏りが起きていたので該当箇所の防水性を元通りにした• カビだらけになったエントランスの壁を、業者を呼んで洗浄した• 前回シリコン塗料で塗り替えてから10年経ったので、前回と同じシリコン塗料で再塗装した• 3~5年周期で定期的に行っている建物のメンテナンス これらの例に共通しているのは、• 元の状態に戻していること• 価格が高額ではない の2点です。 修繕費に該当しないケースと区別するために重要ですので覚えておきましょう。 外壁塗装が「資本的支出」になるケース 建物を工事で元の状態よりもグレードアップさせたときや高額な工事費用が発生したときは、「資本的支出」とみなされ修繕費として認められないことがあります。 外壁の塗装が剥がれたりひび割れが発生したりしていて、その補修を目的として行った塗装は修繕費として扱うことができます。 しかし剥がれやひび割れを補修して元に戻すだけではなく、サイディング外壁からタイル外壁に張り替えるといったデザインの変更や耐久性向上を目的とする工事も行った場合は、「建物の価値を高めた」とみなされ資本的支出になります。 資本的支出とみなされた工事費用は減価償却の対象となり、その年に全額を経費にすることはできません。 モルタル壁をサイディング壁にする外装工事を行って建物の耐久性を高めた• 無機塗料やフッ素塗料など耐候性が高い高額な塗料で塗装したため、外壁塗装費用が高くなった• 前回使用したアクリル塗料ではなく、耐久性が高く断熱性能を持つ断熱塗料で塗り替えた• 集客アップを目的として、外壁塗装で店舗の大幅なカラーチェンジを行った 外壁塗装が資本的支出になるケースには上記のような例が考えられますが、その他にも、カーポートを設置して駐車場を以前よりも使いやすくしたり、フェンスを設置して防犯性を高めたりした場合の工事費用も資本的支出とみなされることがあります。 しかし資本的支出となった外壁塗装費用を減価償却する場合は、別の税務処理が発生します。 外壁塗装の塗料には法定耐用年数が存在しない どの固定資産も、減価償却は『法定耐用年数』に従って行います。 法定耐用年数は、パソコンならパソコン、車なら車にそれぞれ設定されています。 しかし外壁塗装には法定耐用年数が設定されていません。 よく塗料の耐用年数と言われているのは「期待耐用年数」のことです。 外壁塗装の種類と塗料別の期待耐用年数は以下の通りです。 アクリル系塗料…5~8年• ウレタン系塗料…8~10年• シリコン系塗料…10~15年• ラジカル塗料…12~18年• フッ素系塗料…15~20年• 断熱塗料…16~18年• 光触媒塗料…16~22年• 無機塗料…18~22年 など 期待耐用年数は塗料メーカーが製品ごとに公表していますが、法で定められたものではなく減価償却とは何の関係もありません。 外壁塗装費用を減価償却する際は、法定耐用年数と期待耐用年数の違いを必ず把握しておきましょう。 外壁塗装の法定耐用年数は塗装した建物に準拠する 外壁塗装費用を減価償却するときは、塗装を行った建物の法定耐用年数を使います。 建物は同じ構造の建物でも使用用途が違えば法定耐用年数は異なります。 木造の建物を例にして、用途別の法定耐用年数を見てみましょう。 木造・合成樹脂造の建物の法定耐用年数 用途 法定耐用年数 事務所 24年 店舗、住宅 22年 飲食店 20年 旅館、ホテル、病院、車庫用 17年 公衆浴場 12年 工場、倉庫 15年 このように同じ構造材でも用途別に異なる耐用年数が設定されている理由は、使い方によって建物の劣化速度に違いが生じるためです。 仮に木造の事務所で200万円の外壁塗装を行ったとすると、200万円を22年間かけて9万2千円ずつ減価償却していくことになります。 その他の建物の耐用年数は国税庁ホームページで調べることができます。 確定申告の直前になって修繕費ではなく資本的支出だったことが判明すると、申告内容や所得税が大きく変わってしまいます。 どのように税務処理すべきか迷ったときは早めに税理士などの専門家に相談し、施工業者とも工事内容をしっかり打ち合わせておきましょう。 厳選された優良な塗装業者のみが登録されており、しかも一度に複数社の見積もりを出して比較できます。 完全に無料で利用できる上に、様々な悩みにも乗ってくれ、お断り代行などもするすごいサイトでした。

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